Kurze Antwort: Die Rate eines Annuitätendarlehens beträgt M = P × [r(1 + r)n] ÷ [(1 + r)n − 1], mit dem monatlichen Zinssatz und der Zahl der Monate. 350.000 € zu 3,6 % über 30 Jahre ergeben 1.591,26 € pro Monat und 222.853 € Zinsen über die gesamte Laufzeit.
So wird die Kreditrate berechnet
M = P × [r(1 + r)ⁿ] ÷ [(1 + r)ⁿ − 1]P = Darlehen · r = Sollzins ÷ 12 · n = Jahre × 12Beim Annuitätendarlehen ist jede Rate gleich hoch. Innerhalb dieser festen Rate verschiebt sich aber jeden Monat das Verhältnis von Zins und Tilgung.
Die Falle sind Zinssatz und Laufzeit. Bei 3,6 % ist r = 0,036 ÷ 12 = 0,003, und ein Darlehen über 30 Jahre hat n = 360 Raten, nicht 30. Ein Fehler hier ist der häufigste Grund, warum eine Handrechnung weit danebenliegt. In Deutschland wird die Rate oft über die anfängliche Tilgung angegeben: In diesem Beispiel entspricht sie rund 1,86 % Tilgung im ersten Jahr.
350.000 € zu 3,6 % über 30 Jahre
- r = 0,036 ÷ 12 = 0,003 und n = 30 × 12 = 360
- Monatliche Rate: 1.591,26 €
- Gesamtzahlung über 360 Raten: rund 572.853 €
- Zinsen gesamt: rund 222.853 €
Ergebnis: 1.591,26 € pro Monat
Bei langer Laufzeit können die Zinsen einen großen Teil der Darlehenssumme ausmachen. Deshalb zählen die Gesamtzinsen genauso wie die Monatsrate.
Warum die ersten Raten fast nur Zinsen sind
Zinsen fallen auf die Restschuld an. Am Anfang schulden Sie alles, also nehmen die Zinsen den größten Teil der Rate ein. Sinkt die Restschuld, fließt ein immer größerer Teil in die Tilgung.
| Monat | Zinsen | Tilgung | Restschuld |
|---|---|---|---|
| 1 | 1.050,00 € | 541,26 € | 349.459 € |
| 2 | 1.048,38 € | 542,88 € | 348.916 € |
| 60 | 945,37 € | 645,89 € | 314.476 € |
| 180 | 665,98 € | 925,28 € | 221.069 € |
| 359 | 9,50 € | 1.581,75 € | 1.586 € |
| 360 | 4,76 € | 1.586,50 € | 0 € |
Im ersten Monat sind 1.050 € der Rate von 1.591 € Zinsen. Nach 60 Raten mit zusammen über 95.000 € ist die Restschuld erst um rund 35.500 € gesunken.
Was eine zusätzliche Tilgung bewirkt
Jeder zusätzliche Euro geht direkt in die Tilgung und senkt alle künftigen Zinsen. Im Beispiel mit 350.000 € tilgen 200 € mehr pro Monat das Darlehen rund 5 Jahre und 5 Monate früher und sparen etwa 45.200 € Zinsen, bei zusätzlichen Zahlungen von rund 59.000 €.
Vorher prüfen: Viele Darlehen erlauben nur eine begrenzte Sondertilgung, oft 5 % der Darlehenssumme pro Jahr, oder einen Tilgungssatzwechsel. Klären Sie mit Ihrer Bank, was Ihr Vertrag kostenlos zulässt.
Was der Rechner enthält und was nicht
Die Rate umfasst nur Zins und Tilgung. Beim Immobilienkauf kommen außerdem meist hinzu:
- Grunderwerbsteuer von 3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland.
- Notar und Grundbuch, zusammen rund 2 % des Kaufpreises.
- Maklerprovision, falls ein Makler beteiligt ist.
- Anschlussfinanzierung: Nach Ende der Zinsbindung (oft 10 oder 15 Jahre) gilt ein neuer Zins.
Häufige Fehler bei der Berechnung einer Baufinanzierung
- Jahreszins als Monatszins verwenden. Erst durch 12 teilen.
- Jahre statt Monate verwenden. 30 Jahre sind 360 Raten.
- Nur auf die Monatsrate schauen. Eine längere Laufzeit kostet insgesamt mehr Zinsen.
- Nebenkosten und Zinsbindung vergessen. Planen Sie Kaufnebenkosten und das Zinsrisiko nach der Zinsbindung von Anfang an ein.
Häufige Fragen
Wie wird die monatliche Kreditrate berechnet?
Mit der Annuitätenformel M = P × [r(1 + r)^n] ÷ [(1 + r)^n − 1]. Dabei ist P der Darlehensbetrag, r der Monatszins (Sollzins ÷ 12) und n die Zahl der Monatsraten.
Warum bestehen die ersten Raten fast nur aus Zinsen?
Zinsen werden auf die Restschuld berechnet, und die ist am Anfang am höchsten. Mit sinkender Restschuld wird der Zinsanteil jeder festen Rate kleiner und der Tilgungsanteil größer.
Wie viel spart eine zusätzliche Tilgung?
Jeder zusätzliche Euro senkt direkt die Restschuld und damit alle künftigen Zinsen. Bei 350.000 € zu 3,6 % über 30 Jahre sparen 200 € mehr pro Monat rund 45.200 € Zinsen, und das Darlehen ist gut 5 Jahre früher abbezahlt.
Sind Kaufnebenkosten im Rechner enthalten?
Nein. Der Rechner zeigt nur Zins und Tilgung. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Makler kommen beim Kauf hinzu, meist 5 bis 12 % des Kaufpreises.
Ist eine kürzere Laufzeit immer besser?
Eine kürzere Laufzeit bedeutet höhere Raten, aber deutlich weniger Zinsen insgesamt. Eine längere Laufzeit entlastet monatlich, kostet aber mehr. Die richtige Wahl hängt davon ab, was Ihr Budget tragen kann.
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Hinweis zur Genauigkeit: Alle Zahlen auf dieser Seite, auch der Tilgungsverlauf, sind aus der Annuitätenformel nachgerechnet. Nebenkosten, Gebühren und die Bedingungen Ihres Vertrags sind nicht enthalten. Keine Finanzberatung; prüfen Sie Angebote mit Ihrer Bank.
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