Kort antwoord: De maandlast van een annuïteitenhypotheek is M = P × [r(1 + r)n] ÷ [(1 + r)n − 1], met de rente per maand en het aantal maanden. € 350.000 tegen 3,6% over 30 jaar geeft € 1.591,26 per maand bruto en € 222.853 rente over de hele looptijd.
Zo worden je maandlasten berekend
M = P × [r(1 + r)ⁿ] ÷ [(1 + r)ⁿ − 1]P = hypotheekbedrag · r = rente ÷ 12 · n = jaren × 12Bij een annuïteitenhypotheek is elke bruto maandlast even hoog. Binnen dat vaste bedrag verschuift wel elke maand de verhouding tussen rente en aflossing.
De valkuil zit in de rente en de looptijd. Bij 3,6% is r = 0,036 ÷ 12 = 0,003, en een hypotheek van 30 jaar heeft n = 360 termijnen, niet 30. Een fout hier is de meest voorkomende reden waarom een berekening met de hand ver naast zit. Bij een lineaire hypotheek los je elke maand hetzelfde bedrag af, waardoor de maandlasten in het begin hoger zijn en daarna dalen.
€ 350.000 tegen 3,6% over 30 jaar
- r = 0,036 ÷ 12 = 0,003 en n = 30 × 12 = 360
- Bruto maandlast: € 1.591,26
- Totaal betaald over 360 termijnen: ongeveer € 572.853
- Totale rente: ongeveer € 222.853
Uitkomst: € 1.591,26 per maand
Bij een lange looptijd kan de rente een groot deel van het geleende bedrag zijn. Daarom telt de totale rente net zo goed als de maandlast. In Nederland is de rente van een annuïtaire of lineaire hypotheek voor je eigen woning onder voorwaarden aftrekbaar, waardoor je netto maandlast lager is.
Waarom de eerste termijnen bijna alleen rente zijn
Rente wordt berekend over de restschuld. In het begin is die het hoogst, dus neemt de rente het grootste deel van de maandlast in. Als de restschuld daalt, gaat een steeds groter deel naar aflossing.
| Maand | Rente | Aflossing | Restschuld |
|---|---|---|---|
| 1 | € 1.050,00 | € 541,26 | € 349.459 |
| 2 | € 1.048,38 | € 542,88 | € 348.916 |
| 60 | € 945,37 | € 645,89 | € 314.476 |
| 180 | € 665,98 | € 925,28 | € 221.069 |
| 359 | € 9,50 | € 1.581,75 | € 1.586 |
| 360 | € 4,76 | € 1.586,50 | € 0 |
In de eerste maand is € 1.050 van de maandlast van € 1.591 rente. Na 60 termijnen met samen ruim € 95.000 is de restschuld pas met ongeveer € 35.500 gedaald.
Wat extra aflossen oplevert
Elke extra euro gaat direct naar aflossing en verlaagt alle toekomstige rente. In het voorbeeld met € 350.000 los je met € 200 extra per maand de hypotheek ongeveer 5 jaar en 5 maanden eerder af en bespaar je zo’n € 45.200 rente, bij extra betalingen van ongeveer € 59.000.
Controleer eerst je voorwaarden: in Nederland mag je bij de meeste hypotheken per jaar 10 tot 20% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij extra aflossen. In België mag de bank bij vervroegde terugbetaling van een woonkrediet een wederbeleggingsvergoeding vragen van maximaal drie maanden rente. Vraag je bank wat je contract toestaat.
Wat de calculator wel en niet meeneemt
De maandlast omvat alleen rente en aflossing, bruto. Bij de aankoop van een woning komen daar meestal bij:
- Nederland: overdrachtsbelasting (2% voor een woning waarin je zelf gaat wonen; starters onder de 35 kunnen onder voorwaarden vrijgesteld zijn), notaris, taxatie en hypotheekadvies.
- België: registratierechten (in Vlaanderen een verlaagd tarief voor je enige eigen woning), notariskosten en de kosten van de hypotheekakte.
- Makelaarskosten, als je een aankoopmakelaar inschakelt.
- Rentevaste periode: na afloop van je rentevaste periode (vaak 10, 20 of 30 jaar) krijg je een nieuwe rente.
Veelgemaakte fouten bij het berekenen van een hypotheek
- De jaarrente als maandrente gebruiken. Deel eerst door 12.
- Jaren gebruiken in plaats van maanden. 30 jaar is 360 termijnen.
- Alleen naar de maandlast kijken. Een langere looptijd kost in totaal meer rente.
- Bijkomende kosten en rentevaste periode vergeten. Houd vanaf het begin rekening met kosten koper en het renterisico na de rentevaste periode.
Veelgestelde vragen
Hoe worden de maandlasten van een hypotheek berekend?
Met de annuïteitenformule M = P × [r(1 + r)^n] ÷ [(1 + r)^n − 1]. Daarbij is P het hypotheekbedrag, r de rente per maand (jaarrente ÷ 12) en n het aantal maandtermijnen.
Waarom bestaan de eerste termijnen bijna alleen uit rente?
Rente wordt berekend over de restschuld, en die is in het begin het hoogst. Als de restschuld daalt, wordt het rentedeel van elke vaste maandlast kleiner en het aflossingsdeel groter.
Hoeveel bespaart extra aflossen?
Elke extra euro verlaagt direct de restschuld en daarmee alle toekomstige rente. Bij € 350.000 tegen 3,6% over 30 jaar bespaart € 200 extra per maand ongeveer € 45.200 rente, en is de hypotheek ruim 5 jaar eerder afgelost.
Zijn de kosten koper meegenomen in de calculator?
Nee. De calculator toont alleen rente en aflossing. Overdrachtsbelasting of registratierechten, notaris en advies komen er bij aankoop bij, vaak enkele procenten van de koopprijs.
Is een kortere looptijd altijd beter?
Een kortere looptijd betekent hogere maandlasten, maar veel minder rente in totaal. Een langere looptijd verlaagt je maandlasten maar kost meer. De juiste keuze hangt af van wat je budget kan dragen.
Gerelateerde tools
Over de nauwkeurigheid: Alle bedragen op deze pagina, ook het aflossingsverloop, zijn nagerekend met de annuïteitenformule. Bijkomende kosten, hypotheekrenteaftrek en de voorwaarden van je contract zijn niet meegenomen. Dit is geen financieel advies; bespreek aanbiedingen met je bank of hypotheekadviseur.
Content Lead, Anchor AI Tools, Californië, VS. Een fout gezien? Mail naar hello@anchoraitools.com, dan controleren en verbeteren we het. Zie onze redactionele richtlijnen.